Droit de passage et servitude : une convention précise est un gage de sécurité

Depuis très longtemps, le propriétaire de la parcelle voisine demande à mon père l’autorisation de longer notre parcelle avec sa vendangeuse. Au début, il sollicitait l’autorisation chaque année. Au fil des ans, il ne l’a plus demandée. Or, il peut accéder à son fonds par un autre accès. Pouvons-nous interdire le passage au voisin ?

Le fait d’utiliser un passage ne suffit pas pour établir l’existence d’une servitude.

Par conséquent, si le terrain voisin n’est pas enclavé et que son propriétaire ne peut pas produire de titre établissant l’existence d’une servitude, vous êtes en droit de supprimer le passage en considérant qu’il s’agit d’une simple tolérance.

Etat d’enclave : Servitude légale de passage

La loi reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé (terrain isolé, ne disposant d’aucun accès, ou disposant d’une issue insuffisante sur la voie publique) un droit de passage sur une propriété voisine. Le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin : c’est une de servitude légale. Toutefois, le bénéficiaire du droit de passage est tenu de l’exercer par l’endroit le plus court, ou le moins dommageable. Une indemnité peut lui être demandée.

Les propriétaires peuvent établir ensemble les conditions d’exercice de la servitude. Ils sont alors liés par la convention.

Recourir à la servitude conventionnelle permet d’établir précisément les modalités d’exercice du droit de passage. Les signataires sont liés par cette convention et ne peuvent revenir dessus unilatéralement. La prudence est donc de rigueur car il faut prévoir tout ce qui peut se passer et prévenir ainsi d’éventuels conflits. La convention doit tout d’abord déterminer l’assiette de la servitude, c’est-à-dire ce sur quoi porte le droit de passage. Il faut ensuite décider des personnes habilitées à utiliser le chemin selon des modalités acceptées (heures de passage, modes d’usage, mises en place matérielle, charges d’entretien, etc.).

Concernant la durée, une servitude est réputée perpétuelle car elle est attachée au fond. Il est toutefois possible de prévoir une servitude temporaire, par exemple pour préciser qu’elle prendra fin avec la disparition de l’état d’enclave, le cas échéant.

L’extinction d’une servitude s’opère de différentes manières :

• Par son non-usage pendant une durée de 30 ans (prescription extinctive),
• Par l’impossibilité de l’utiliser (fin d’enclave, tarissement d’une source, etc…),
• Par confusion des fonds, lorsque les fonds concernés deviennent propriété d’un seul et même propriétaire,
• Par renonciation du propriétaire du fonds dominant ou par accord entre les parties formalisé par acte authentique.

Article paru dans Viti Leaders en 2021 et disponible sur le site www.mon-viti.com