Baux ruraux

L'indemnité pour amélioration due au preneur sortant

Source : JURISVIN
Diffusion : JURISVIN
Date de validation : Mai 2015

Le code rural prévoit que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, peu importe la raison de la fin au bail (art. L411-69 du Code rural).

 

Aucune clause ni aucune convention entre bailleur et preneur ne peut restreindre ce droit à indemnité, sauf lorsque le preneur a déjà réalisé les améliorations visées par la convention. Cette restriction ne peut donc pas porter sur les améliorations futures.

 

Modalités de paiement de l'indemnité

Cette indemnité n’est pas due de plein droit et doit être justifiée, pour permettre au preneur sortant d’en obtenir le paiement.

 

* Importance de l'état des lieux

Il s'avère en pratique essentiel d'effectuer un état des lieux d'entrée et de sortie afin de pouvoir apporter la preuve des améliorations effectuées par le fermier. Malheureusement, ce dernier est très souvent négligé, malgré la sécurité juridique qu'il apporte dans les rapports entre bailleur et preneur.

Cet état des lieux permet également de faciliter le calcul du montant de l'indemnité.

Néanmoins, depuis la loi d'avenir du 13 octobre 2014, il est désormais prévu qu'à défaut d'état des lieux, l'expert désigné pour évaluer cette indemnité pourra utiliser toute méthode utile (rendements, bilans, etc...)

 

* Régularité des améliorations

Pour que le preneur puisse prétendre à une indemnisation, il faut également que ces améliorations aient été faites régulièrement. En effet, certains travaux doivent avoir été autorisés par le propriétaire, et d’autres peuvent être exécutés librement par le preneur.

Si le fermier effectue des travaux nécessitant une autorisation ou bien avant de l’avoir obtenue, il perd son droit à indemnité sur cette amélioration et pourra également être condamné à remettre le fonds en l’état antérieur. Les travaux de plantation ou de replantation (même si ces derniers sont en principe à la charge du bailleur)  sont notamment soumis à autorisation.

 

* Apport d'une plus-value

Dans tous les cas, ces travaux ne doivent pas être superflus et doivent présenter un caractère d’utilité. L’indemnisation ne pourra porter que sur des travaux lui apportant une plus-value (ex : encépagement plus productif).

 

Modalités de calcul de l'indemnité

L'article L.411-71 du code rural prévoit que l’indemnité est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date d’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans que l’indemnité puisse excéder le montant de la plus-value apportée par ces plantations.

 

Le Preneur a donc droit aux prix des plants, frais de plantations et autres, engagés avant l’entrée en production, ainsi qu’au coût de la main-d’œuvre,

- le tout réactualisé au jour de la fin du bail,

- et diminué de l’amortissement établi en fonction de la durée normale de l’espèce plantée.

 

A défaut de justificatifs pouvant être apportés par le preneur, quant au prix de revient des plantations, on peut se référer aux barèmes d’estimation publiés par les centres de gestion spécialisés.

 

Pour connaître la durée d’amortissement, il est possible de se référer à l’arrêté préfectoral du département relatif aux baux ruraux. En pratique, les durées d'amortissement utilisées se situent autour de 25 - 27 ans.

 

Dans tous les cas, l’indemnité ne pourra pas excéder la valeur de la plus-value apportée au fonds.

 

 

* Exemple :

 

Un preneur exploite des terres en nature de vignes depuis 30 ans. Son bail arrive à expiration. Il y a 14 ans, il a renouvelé un hectare de vignes à ses frais, avec l’autorisation du bailleur. Le prix de revient de la plantation est estimé à 20 000 €, tenant compte du coût des plants ainsi que des frais de plantation. On a également estimé le coût de la main-d’œuvre à 2.000 € par an, sur 4 ans, soit un coût total de 8.000 €. Cependant, le fermier a bénéficié de subventions, toutes primes confondues, pour un montant total de 4.000 €.

 

On estime que la plus-value apportée, à ce jour, par ces nouvelles plantations s’élève  à 13.000 €. Le preneur a pu pratiquer un amortissement comptable à partir de la 4ème année de mise en terre. Les plantations étant ici amorties sur 20 ans, l’amortissement, à la date de fin du bail, a été pratiqué à hauteur de la moitié, soit à hauteur de 10.000 €.

 

L’indemnité va donc être égale au coût total des plantations, soit le prix de revient des plantations, après déduction des subventions, auquel s’ajoute la main d’œuvre, réactualisé à la date de fin de bail, sous déduction finale de l’amortissement pratiqué :

I = 20.000 € - 4.000 € + 8.000 € - 10.000 € = 14.000 €

 

Dans notre exemple, le preneur ne pourra prétendre qu’à une indemnité de sortie d’un montant de 13.000 €, puisque l’indemnité ne peut dépasser la valeur de la plus-value apportée au fonds (13.000 € dans cet exemple).

MOTS CLES : IPS, indemnité pour amélioration, art.L411-71 du code rural, art.L411-69 du code rural, paiement de l'indemnité, calcul de l'indemnité, indemnité due au preneur sortant
 
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