Baux ruraux, Donation & succession

Indemnité de sortie et décès du preneur en cours de bail

Source : JURISVIN
Diffusion : JURISVIN
Date de validation : Septembre 2014

L’article L.411-69 du Code rural dispose que « le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin à son bail ».

Cette indemnisation a lieu en fin de bail et non en cours de bail, puisqu’il faudrait alors rendre des comptes constamment, ce qui ne serait évidemment ni aisé ni utile, puisque des améliorations peuvent constamment être réalisées.

En principe, le preneur est le créancier de l’indemnité. Mais dans l’hypothèse où ce preneur décède en cours de bail, que se passe-t-il ? Qui récupère l’indemnité ? Deux hypothèses peuvent être envisagées dans ce cas, selon qu’il y ait continuation ou pas du bail par un des héritiers :

- S'il est mis fin au bail par les héritiers ou le bailleur, la Cour de cassation (Cass. 3ème civ., 7 janv. 1998 : RDR 1998, p.132) estiment que les héritiers ont qualité pour solliciter immédiatement l’indemnité pour amélioration . Dans ce cas, la créance d’indemnité viendra augmenter l’actif successoral et cette créance sera alors partagée entre tous les héritiers.

- Si le bail est repris au profit d’un des héritiers, la situation sera un peu plus complexe pour le notaire liquidateur. En effet, ici, il apparaît difficile d’envisager pour les autres héritiers d’exiger leur part dans une créance qui ne peut être payée qu'à la fin du bail…
D’autant plus que les héritiers pensent rarement à réclamer leur part dans cette indemnité, le bail rural n’ayant aucune valeur vénale. Cependant, il s’agira ici pour le notaire d’évaluer la créance au jour du décès, et de l’intégrer au compte de partage.
Il se peut également que l’indemnité ne puisse être évaluée au moment du décès, car en principe, le calcul de l’indemnité doit tenir compte des dépenses réévaluées à la date d’expiration du bail. Dans ce cas, il faut encourager les héritiers à procéder à un inventaire des améliorations réalisées par le défunt.

Ainsi, le jour où le bail prendra fin, l'héritier repreneur, qui aura reçu la totalité de l'indemnité due par le bailleur, devra procéder au paiement de la part de chacun des autres héritiers sur cette indemnité, puisqu’il deviendra après partage, seul bénéficiaire de cette créance payable ultérieurement. 

MOTS CLES : Indemnité de sortie et décès du preneur en cours de bail
 
En savoir plus
Liens utiles