Fiscalité, Cession

Plus-values immobilières des particuliers

Source : JURISVIN
Diffusion : JURISVIN
Date de validation : Janvier 2018

La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 avait durci à compter du 1er février 2012 la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers en faisant passer de 15 ans à 30 ans le délai aux termes duquel la plus-value était exonérée d’imposition

Cette réforme a ensuite été assouplie dès le 1er septembre 2014, le législateur ayant réduit l'abattement pour durée de détention à 22 ans pour l'impôt sur le revenu, tout en le maintenant à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La loi de finances pour 2017 n'a apporté aucune modification à ce régime.

Toutefois celle de 2018 a modifié la taxation des plus-values immobilières qui passent de 34,5% à 36,2%, qui s’explique par la hausse des prélèvements sociaux au 1er janvier 2018.

 

Quels sont les taux applicables ?

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Il existe également une surtaxe qui s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50.000 €, sauf pour les cessions de terrains à bâtir. Le taux applicable varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.


 

Quelles sont les exonérations applicables ?

Le législateur a toutefois prévu plusieurs causes d'exonération, et notamment pour les principales :

* Exonération pour durée de détention

La plus-value immobilière est réduite d'un abattement pour durée de détention

 

Taux d'abattement par année de détention

Année de détention

Impôt sur le revenu

Prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0,00%

0,00%

De la 6ème à la 21ème année

6,00%

1,65%

22ème année révolue

4,00%

1,60%

Au-delà de la 22ème année

Exonération

9,00%

Au-delà de la 30ème année

Exonération

Exonération


 

Exemple : Monsieur Vigneron vend à son locataire moyennant le prix de 20.000 € des vignes qu’il avait reçu par donation il y a 10 ans pour une valeur de 10.000 €. La vente est soumise à la plus-value immobilière des particuliers.

Montant de la plus-value brute : 10.000 € auquel on va appliquer :

  • au regard de l'impôt sur la plus-value un abattement de 30% (6 % x 5 ans), soit une plus-value imposable de 7.000 €

  • au regard des prélèvements sociaux un abattement de 8,25 % (1,65 % x 5 ans), soit une plus-value imposable de 9.175 €

 

* Exonération pour vente de la résidence principale

* Exonération lorsque la valeur du bien est inférieure à 15.000 €

* Exonération applicable aux échanges effectués dans le cadre d'opération de remembrement

* Exonération lorsque la personne est titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité (sous certaines conditions)

*...

 

La loi finances pour 2018 a également mis en place un abattement exceptionnel (applicable du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019) pour les ventes de terrain à bâtir situé en zone tendue.

Cet abattement sera de :

- 100% pour les cessions réalisées en vue de construire des logements sociaux,

- 85 % pour les cessions réalisées en vue de construire des logements sociaux ou intermédiaires

- 70 % pour les cessions réalisées en vue de construire des logements classiques

Toutefois, cet abattement s'appliquera seulement sur l'impôt sur la plus-value et non sur les prélèvements sociaux dans les régions autres que les zones A et A bis (Ile de France, Côte d'Azur...)

 

 

Calcul de la plus-value

 

Il s'agit de la différence entre le prix (ou valeur) d'acquisition et le prix de vente.

 

Concernant le prix d'acquisition, il convient d'ajouter :

- les frais d'acquisition réel ou un forfait de 7,5 % du prix ou valeur d'acquisition

- les dépenses réelles de travaux ou pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix ou valeur d'acquisition

- les éventuels frais de voirie, réseau, etc...

 

Concernant le prix de vente, il est possible de déduire les frais de diagnostics qui constituent une charge de la vente.

MOTS CLES : plus-values immobilières, loi de finances 2018
 
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