Contrats d'exploitation, Baux ruraux

Le contrat de fermage

Source : JURISVIN
Diffusion : JURISVIN
Date de validation : Juin 2017

C’est le contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) transfère à un tiers (le preneur) la jouissance d’un bien rural contre le versement  d'un fermage, payable en argent ou en nature. Le bailleur n’a pas, en tant que tel, la qualité d’exploitant agricole. Le preneur conserve son indépendance et gère son exploitation comme il l’entend. Les produits lui reviennent et il en assure les risques.


Les biens loués : Le fermage porte sur des parcelles agricoles, des bâtiments d’exploitation, mais également sur des bâtiments d’habitation liés à l’exploitation. L’état des lieux, établi contradictoirement et à frais commun, dans le mois qui suit ou qui précède l’entrée en jouissance, déterminera l’état de chaque bien loué.
Cet état des lieux permettra à tous moments, et particulièrement en fin de bail, de constater les améliorations ou les détériorations apportées par le fermier aux biens loués.


Le prix du fermage : Le montant du fermage fait l’objet d’une liberté encadrée, puisque le choix des parties ne peut intervenir qu’entre un minimum et un maximum, déterminé par arrêté préfectoral. Chaque année un arrêté préfectoral fixe la valeur locative des biens loués.


La durée du bail : La durée minimum du bail rural est de 9 ans. Cette disposition est d’ordre public, c’est à dire qu’il n’est pas possible d’y déroger.
Le bail rural à long terme est d’une durée égale ou supérieure à 18 ans, renouvelable par période de 9 ans, ou bien de 25 ans, renouvelable annuellement.
Il faut rappeler que tout bail de plus de 12 ans doit être publié au bureau des Hypothèques et donc doit prendre la forme d’un acte notarié.


La fin du bail : A l’expiration de la durée du bail, de 9 ou 18 ans, le preneur dispose d’un droit au renouvellement automatique de 9 ans, à condition qu’il soit en règle avec les conditions d’exploitation et avec le contrôle des structures.
Le bailleur pourra cependant refuser le renouvellement dans le cas de preneur âgé ayant atteint l’âge de la retraite ou devant l’atteindre dans la période de renouvellement, ou pour motif grave de la nature de ceux pouvant entraîner la résiliation (non paiement du loyer pendant 2 ans, cessions ou sous locations…) ou bien en vue d’exercer son droit de reprise pour exploiter.


Obligations du bailleur : Le bailleur est tenu de délivrer le fonds rural. Il est également tenu pendant toute la durée du bail d’assurer la jouissance paisible du bien au preneur.
Il se doit d’assurer la charge des grosses réparations, comme celles afférentes aux murs, aux toitures. Les travaux de mise en conformité avec les règles de protection de l’environnement sont assimilés aux réparations incombant au bailleur.
Le bailleur assure contre l’incendie les bâtiments loués. Il acquitte l’impôt foncier, mais se fera rembourser en principe le 5ème de cette taxe, et la moitié des cotisations dues à la Chambre d’Agriculture.


Obligations du preneur : Le fermier a le devoir de cultiver le fonds loué raisonnablement. Le fermier s’assure pour les dommages qu’il pourrait causer aux biens.
Il effectue les réparations d’entretien courant. Il ne peut pas exécuter des travaux sans recevoir l’autorisation du propriétaire.
Il ne peut changer la destination du bien loué sans l’accord du bailleur.
Il doit bien entendu payer le fermage convenu aux dates indiquées dans le contrat.


Le régime fiscal : Il n'est plus dû de droit au bail sur le montant du fermage. Mais le fermage peut aussi être assujetti à la TVA. Dans ce cas une TVA au taux légal en vigueur sera facturée au fermier, lequel pourra déduire cette TVA s'il est lui même assujetti. S'il ne l'est pas, l’option ne présente aucun intérêt pour lui.
Le bailleur de son côté devra être assujetti à la TVA en qualité de " bailleur de fonds rural ". Il reversera cette TVA, déduction faite éventuellement de la TVA qu’il aurait payer lors de règlement de dépenses réalisées sur les biens loués en vertu de ses obligations (réfection de toiture, fournitures pour la plantation ou la replantation de vignes…).

 

 

Service communication juridique - JURISVIN

 

 

 

 

MOTS CLES : Le contrat de fermage, exploitation viticole
 
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