Article JURISVIN

Vente de biens immobiliers par un non-exploitant et plus-values des particuliers

Source : JURISVIN
Diffusion : VITISPHERE
Date de parution : Octobre 2011

Madame Muscadet a hérité d'une exploitation viticole dans le pays nantais il y a 13 ans de cela . Aujourd'hui, elle souhaiterait céder son bien afin de réinvestir dans un petit appartement en bord de mer. A priori, le fermier en place serait intéressé pour racheter l'exploitation.
Elle a entendu parler de la réforme des plus-values et aimerait savoir si la vente qu'elle envisage est concernée par cette réforme.


La loi de finance pour 2011 a conservé le système d'exonération pour les biens détenus depuis plus de 15 ans : dès lors que le bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans, il convient d’appliquer un abattement de 10 % par année de détention au delà des cinq premières années. Ainsi au bout de quinze ans, il y a exonération totale de la plus-value.

Cependant, la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 a modifié ce mode d'exonération et à partir du 1er février 2012, pour toutes cessions intervenant après cette date, l'abattement pour durée de détention sera abaissé et deviendra progressif. Le délai au terme duquel interviendra l’exonération totale des plus-values passera de 15 ans à 30 ans.

L'abattement progressif s'appliquera comme suit :
- 2% d'abattement entre la 5ème et la 17ème année ;
- 4% d'abattement entre la 17ème et la 24ème année ;
- 8% d'abattement entre la 24ème et la 30ème année.


Notons également que depuis l'entrée en vigueur de cette loi rectificative, l'abattement de 1.000 euros n'est plus applicable et que l'imposition est depuis le 1er octobre 2011, de 19% + 13,5% de prélèvements sociaux, soit 32,5%.

Exemples :
Pour une cession intervenant avant le 1e février 2012
L'exploitation était estimée à 100.000 euros lors de la succession (= prix d'acquisition). Les frais de succession s'élevaient à 5.000 euros.
Mme Muscadet peut également profiter d'un abattement de 15 % sur le prix d'acquisition pour travaux puisqu'il y a des immeubles bâtis : 15% X 100.000 = 15.000 euros.
Le fermier en place rachète l'exploitation pour 200.000 euros (= prix de cession)
180.000 – (100.000 + 5.000 + 15000) = 80.000
80.000 – 80 % (8 années de détention au dessus de 5 ans soit un taux de réduction de 80 %) = 16.000
16.000 X 32,5 % = 5.200 euros de plus-value à payer.

Pour une cession intervenant après le 1e février 2012
L'exploitation était estimée à 100.000 euros lors de la succession (= prix d'acquisition). Les frais de succession s'élevaient à 5.000 euros.
Mme Muscadet peut également profiter d'un abattement de 15 % sur le prix d'acquisition pour travaux puisqu'il y a des immeubles bâtis : 15% X 100.000 = 15.000 euros.
Le fermier en place rachète l'exploitation pour 200.000 euros (= prix de cession)
180.000 – (100.000 + 5.000 + 15000) = 80.000
80.000 – 16 % (8 années de détention au dessus de 5 ans soit un taux de réduction de 16 %) = 67.200
67.200 X 32,5 % = 21.840 euros de plus-value à payer.
Pour un conseil adapté, Madame Muscadet aura tout intérêt à recourir à son notaire. 

 

 

OCTOBRE 2011 - Article rédigé par JURISVIN pour VITISPHERE

 

 

 

 

 

MOTS CLES : Cession, patrimoine, fiscalité, plus-value, réforme, domaine viticole, exploitation viticole, fiscal, notaire, vigne
THEMES : Vente de biens immobiliers par un non-exploitant et plus-values des particuliers
 
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