Article JURISVIN

Indemnité pour amélioration et décès du preneur en cours de bail

Source : JURISVIN
Diffusion : VITI
Date de parution : Avril 2013

Madame Merlot exploitait par bail rural une exploitation viticole située en appellation Saint Emilion. Elle est décédée en laissant pour héritiers deux enfants, Monsieur Franc et Monsieur Sauvignon. Madame Merlot avait procédé à la construction d'un hangar sur une des parcelles louées, pour un coût d'environ 90.000 euros. Si l'indemnité pour amélioration était due aujourd'hui, elle pourrait être évaluée à 30.000 euros.

Monsieur Franc serait intéressé pour reprendre le bail à son profit ; Néanmoins, les deux héritiers souhaitent savoir si l'indemnité pour amélioration qui aurait en principe été due à leur mère peut leur être versée dès maintenant, afin de simplifier le règlement de la succession.

 

Deux hypothèses peuvent être envisagées dans ce cas, selon qu’il y ait continuation ou pas du bail par un des héritiers.

 

S’il est mis fin au bail par les héritiers ou le bailleur, la Cour de cassation estime que les ayant-droits ont qualité pour solliciter immédiatement l’indemnité pour amélioration (Cass. 3Ème civ., 7 janv. 1998). Dans ce cas, la créance d’indemnité viendra augmenter l’actif successoral.

 

Alors que si le bail continue au profit d’un des héritiers, l’indemnité n’étant exigible qu’en fin de bail, la situation sera un peu plus complexe. En effet, ici, l'héritier qui continuera le bail aura qualité pour se voir attribuer l'indemnité lorsqu'il mettra fin audit bail. Néanmoins, il apparaît difficile d’envisager pour les autres héritiers d’exiger leur part dans une créance qui n’est pas encore exigible. Cependant, il s’agira ici d’évaluer la créance au jour du décès, et de l’intégrer fictivement au compte de partage.

Il se peut également que l’indemnité ne puisse être évaluée au moment du décès, car il faut rappeler qu’en principe, le mode de calcul de l’indemnité doit tenir compte des dépenses évaluées à la date d’expiration du bail. En effet, l'article L.411-71 du Code rural dispose qu'en ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l'indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l'expiration du bail, réduit de 6% par année écoulée depuis leur exécution. Dans ce cas, les héritiers auront tout intérêt  à procéder à un inventaire des améliorations réalisées par le défunt.

Dans tous les cas, il y aura alors lieu à prévoir un rétablissement des comptes à la fin du bail, entre les héritiers.

 

Pour un conseil adapté, les héritiers de Madame Merlot auront donc tout intérêt à consulter leur notaire.

 

 

Avril 2013 - Article rédigé par JURISVIN pour VITI LEADERS

 

 

 

 

 

 

 

 

MOTS CLES : Succession, patrimoine, bail, reprise, indemnité, amélioration, domaine viticole, exploitation viticole, notaire, vigne
THEMES : Indemnité pour amélioration et décès du preneur en cours de bail
 
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