Article JURISVIN

Le bail rural cessible hors cadre familial

Source : JURISVIN
Diffusion : VITI
Date de parution : Janvier 2014

Monsieur Vigneron, propriétaire de vignes qu'il exploite, prépare son départ à la retraite. Il ne veut pas céder immédiatement ses terres et s'interroge sur la mise en place d'un bail rural. Un de ses amis lui a parlé du bail cessible hors cadre familial, mais il souhaiterait savoir ce qui diffère du bail rural « classique ».

La loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006 a mis en place une nouvelle catégorie de contrat : le bail rural cessible hors cadre familial; c'est-à-dire un bail n'intervenant pas forcément entre descendant, ascendant ou conjoint. Cette catégorie de baux est soumise pour partie à des règles spécifiques. En l'absence de telles règles, c'est le statut du fermage qui s'appliquera.

Ce bail ne peut pas être verbal ou sous-seing privé : il doit forcément être authentique, c'est-à-dire signé devant un notaire. Cet acte authentique devra mentionner expressément la volonté des parties de se soumettre aux règles des baux cessibles.


La durée minimale de ce bail est fixée à 18 ans, et se renouvelle pour une durée de 5 ans au moins, à défaut de congé délivré par huissier 18 mois au moins avant son terme.

Le motif de non-renouvellement peut être un défaut de fermage constaté par une mise en demeure effectuée par huissier et demeurée infructueuse pendant un délai de 3 mois (par dérogation aux règles habituelles du statut du fermage), des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou le non-respect des clauses environnementales du bail.

L'intérêt de ce bail est que le congé peut également être effectué par le propriétaire sans aucun motif (art. L418-3 du Code rural) mais dans ce cas, il devra verser au fermier une indemnité d'éviction qui sera déterminée en fonction du préjudice subi par le preneur. Cette indemnité s'appliquera en plus de l'indemnité pour amélioration, ce qui peut s'avérer très lourd financièrement.


Le loyer du bail cessible est compris entre les minimas et maximas fixés par arrêté préfectoral, et majoré au maximum de 50%.

Qui plus est, le pas de porte est autorisé dans le cadre du bail cessible (art. 418-5 du Code rural) contrairement au bail classique (art. L411-74 du Code rural) dans lequel il est pénalement sanctionné (emprisonnement et amende)


D'autre part, en présence d'un bail conclu depuis au moins 3 ans :

  • le fermier ne pourra demander la révision du prix de vente des biens loués dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption (art. L418-1 d u Code rural).

  • le droit de préemption de la SAFER sera écarté.

Enfin, la fiscalité de ce bail est particulièrement intéressante pour le bailleur en matière de donation ou succession et d'ISF (exonération partielle) s’agissant d’un bail à long terme.

Pour un conseil adapté, Monsieur Vigneron aura donc tout intérêt à consulter son notaire.

MOTS CLES : Bail viticole cessible, bail rural cessible
THEMES : Le bail rural cessible hors cadre familial
 
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